Propietarios en California tendrán nuevas protecciones tras incendios forestales

El gobernador Gavin Newsom firmó el 15 de septiembre de 2026 un paquete de 4 leyes para reforzar las protecciones tras incendios forestales en California. Las normas establecen criterios estatales para evaluar daños por humo, amplían la cobertura de seguros y duplican de 12 a 24 meses la protección hipotecaria para sobrevivientes de los incendios de Los Ángeles.

¿Qué protecciones tendrán las casas afectadas por humo?

Las nuevas normas establecen estándares estatales para determinar cuándo una vivienda quedó contaminada por humo de incendio. También fijan procedimientos para realizar pruebas, retirar contaminantes y restaurar la propiedad antes de autorizar su ocupación.

El paquete incluye la evaluación de sustancias peligrosas como plomo y asbesto, que pueden aparecer en residuos generados por la combustión. El Departamento de Control de Sustancias Tóxicas de California y la Junta de Recursos del Aire deberán desarrollar los protocolos técnicos correspondientes.

La ley crea una presunción importante para los propietarios. Cuando una vivienda está dentro de una zona afectada por un incendio, el daño por humo se presumirá relacionado con ese incendio, salvo que existan pruebas en contrario.

¿Qué deberán pagar las aseguradoras?

Las compañías de seguros deberán cubrir las pruebas y los trabajos de limpieza y restauración que cumplan con los estándares estatales. La cobertura puede incluir:

• Pruebas y toma de muestras para detectar contaminación.
• Limpieza y remediación del humo.
• Evaluación de plomo y asbesto.
• Restauración de la vivienda a condiciones anteriores al siniestro.
• Trabajos necesarios para que el inmueble cumpla con normas de salud y seguridad.

Además, las aseguradoras no podrán suspender los beneficios de gastos adicionales de vivienda mientras una casa elegible siga sin estar restaurada y segura para ocupar. La norma también conserva el derecho del propietario a elegir al contratista de restauración.

¿A cuántas viviendas afectaron los incendios de Los Ángeles?

Los incendios Palisades y Eaton comenzaron en enero de 2025 y afectaron distintas comunidades del condado de Los Ángeles. Según el Departamento de Seguros de California, ambos incendios causaron 31 muertes y destruyeron más de 16 000 estructuras.

El impacto también alcanzó a viviendas que permanecieron en pie. El Departamento de Seguros estimó más de 40 000 reclamaciones relacionadas con los incendios, incluidas más de 13 000 correspondientes a propiedades que sufrieron daños por humo.

Hasta ahora, California no contaba con estándares estatales uniformes para determinar cómo debían inspeccionarse, limpiarse y restaurarse esas viviendas. Las nuevas reglas buscan reducir las disputas entre propietarios, contratistas y compañías de seguros.

¿Cómo cambian las protecciones hipotecarias?

Las leyes amplían de 12 a 24 meses el periodo de indulgencia hipotecaria disponible para propietarios afectados por los incendios de Los Ángeles. Esta medida permite aplazar pagos cuando una vivienda quedó destruida o inhabitable y la familia enfrenta dificultades económicas.

Los administradores de préstamos también deberán ofrecer la posibilidad de trasladar los pagos atrasados al final del crédito. Esta opción no aplicará cuando lo impidan los términos del contrato con el inversionista o las reglas que regulan el servicio del préstamo.

La legislación crea, además, un marco estatal permanente para futuras emergencias declaradas por el gobierno federal. En esos casos, los propietarios con viviendas inhabitables podrán acceder a protecciones hipotecarias de hasta 12 meses, según las condiciones previstas por la ley.

¿Cuándo entran en vigor las nuevas leyes?

Las leyes hipotecarias para sobrevivientes de los incendios de Los Ángeles entran en vigor de manera inmediata, según información del gobierno estatal. La ley sobre estándares de daños por humo entra en vigor el 1 de enero de 2027.

Los propietarios deberán revisar los detalles de sus pólizas, conservar informes de inspección y mantener comunicación escrita con la aseguradora y el administrador hipotecario. La aplicación concreta depende del tipo de daño, la ubicación de la vivienda, la fecha del incendio y las condiciones del contrato.

¿Qué deben hacer los propietarios afectados?

Las nuevas protecciones tras incendios forestales no sustituyen el proceso individual de reclamación. Los propietarios afectados deberían:

1. Solicitar a la aseguradora una inspección y pruebas de contaminación.
2. Guardar fotografías, informes, recibos y comunicaciones relacionadas con el daño.
3. Preguntar por la cobertura de limpieza, restauración y gastos adicionales de vivienda.
4. Contactar al administrador hipotecario antes de suspender pagos.
5. Solicitar por escrito información sobre indulgencia y traslado de pagos atrasados.
6. Consultar a un abogado o asesor especializado si la aseguradora rechaza una reclamación.

El Departamento de Seguros de California puede ofrecer orientación sobre reclamaciones de vivienda. Sin embargo, la revisión de una póliza específica requiere analizar las circunstancias particulares del propietario.

¿Qué significa para los propietarios?

El paquete firmado por Newsom convierte las protecciones tras incendios forestales en parte permanente del sistema de recuperación de California. Para los propietarios, el cambio significa contar con criterios más claros sobre daños por humo y mayor tiempo para enfrentar pagos hipotecarios después de perder el uso de una vivienda.

El siguiente paso será la elaboración de los protocolos técnicos para inspección, limpieza y restauración. Mientras tanto, las familias afectadas deben documentar sus daños y solicitar información escrita a sus aseguradoras y administradores hipotecarios.

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